6-stellige Nachzahlung vermeiden: Steuervorteile bei Immobilienschenkung nutzen, ohne in Nießbrauch-Falle zu tappen
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In der Pflanze steckt keine Gentechnik
Aber keine Sorge:Gentechnish verändert sind die
Getty Images/Nils Hendrik Mueller Nießbrauch clever nutzen: Steuervorteile bei der Immobilienschenkung
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FOCUS-online-Gastautor Alexander Schneider
Dienstag, 07.05.2024, 09:18
Die Übertragung an Abkömmlinge unter Zurückbehaltung eines Nießbrauches mindert den Wert des geschenkten Wertmögens und die Schenkungsteuer. Diese Wertminderung kann jedoch nachträglich entfallen, wenn die Eltern vorzeitig versterben. Was dann zu tun ist, verrät Steuerprofi Alexander Schneider.
Werden Immobilien im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unentgeltlich an Kinder übertragen, so behalten die Eltern häufig zu Lebzeiten den Nießbrauch an der Immobilie. Der Nießbrauch ermöglicht den Eltern, weiterhin die Mieten aus einer Vermietung zu beziehen oder die Immobilie selbst zu bewohnen.
Steuerliche Vorteile des Nießbrauchs
Aus steuerlicher Sicht ist vorteilhaft, dass der Wert des Nießbrauches den Wert der geschenkten Immobilie mindert. Eine Schenkungsteuer kann hierdurch reduziert oder vermieden werden. Die Höhe des Nießbrauchwertes hängt maßgeblich vom Lebensalter des Elternteils im Zeitpunkt der Schenkung ab. In vielen Fällen führt der Vorbehalt eines Nießbrauchs zu einer Halbierung der Schenkungsteuer.
Über den Experten Alexander Schneider
Alexander Schneider ist Professor für Steuerlehre an der FOM Hochschule für Ökonomie & Management und Partner der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft BDO AG in München. Der promovierte Jurist ist Rechtsanwalt, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer.
Zu beachten ist jedoch, dass die Wertminderung durch den Nießbrauch rückwirkend entfallen kann. Dies ist der Fall, wenn der Nießbrauch innerhalb einer bestimmten Frist nach der Schenkung wegfällt. Die genaue Frist hängt vom jeweiligen Lebensalter des schenkenden Elternteils ab.
Folgen des vorzeitigen Wegfalls des Nießbrauchs
Verstirbt z.B. der bei Schenkung 69 Jahre alte Elternteil innerhalb von 6 Jahren, fällt die ursprüngliche Wertminderung des Nießbrauches rückwirkend wieder weg. Lediglich die tatsächlich gelebten Jahre des Schenkers können als Wertminderung weiter berücksichtigt werden. Bereits bestandskräftige niedrigere Steuerbescheide werden rückwirkend geändert. So kann sich die Schenkungsteuer nachträglich schnell um eine hohe 5- oder 6-stellige Summe erhöhen.
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In diesen Fällen ist es häufig sinnvoll, für die Bewertung des Grundstückwertes (nachträglich) einen externen vereidigten Sachverständigen zu beauftragen. Wird die Bewertung durch einen Sachverständigen und nicht durch das Finanzamt vorgenommen, erhöht auch ein kurzfristiger Wegfall des Nießbrauches nach Schenkung die Steuer nicht mehr. Im Rahmen eines Sachverständigengutachtens wird für die Bewertung der Immobilie sowie des abzuziehenden Nießbrauchs ausschließlich auf den Zeitpunkt der Schenkung abgestellt. Tatsachen nach der Schenkung bleiben unberücksichtigt.
In der Praxis scheitert die nachträgliche Einführung eines externen Sachverständigengutachtens häufig daran, dass die Finanzbehörde neben dem Schenkungssteuerbescheid einen gesonderten Bescheid über die Bewertung des Grundstücks erlassen hat, der bereits bestandskräftig ist. Vor diesem Hintergrund empfiehlt es sich, diesen gesonderten Bescheid über die Bewertung des Grundstückes möglichst so lange offen zu halten, bis ein Wegfall des Nießbrauches nicht mehr zu einer nachträglichen Korrektur führen kann.
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